Ein Immobilienprojekt wird nicht auf die gleiche Weise gesteuert, je nachdem, ob man eine Hauptwohnung, eine Mietimmobilie kauft oder zwischen Kauf und Miete abwägt. Die Kreditvergaberegeln haben sich geändert, die energetischen Anforderungen wirken sich auf die Bewertung der Immobilien aus, und die klassische Lesart “Kaufen, das ist immer rentabel” hält ohne eine genaue Analyse des lokalen und regulatorischen Kontexts nicht mehr stand.
DPE und Klimagesetz: der energetische Filter, der die Bedingungen für Kauf oder Miete verändert
Seit dem schrittweisen Inkrafttreten der Mietverbote für die energieintensivsten Wohnungen (Klimagesetz und Resilienzgesetz) bestimmt die DPE-Klassifizierung nun die Kaufstrategie. Eine Immobilie, die mit F oder G klassifiziert und zu einem attraktiven Preis angeboten wird, kann wie eine Gelegenheit erscheinen, aber die Kosten für die notwendigen Renovierungsarbeiten, um sie legal wieder zu vermieten oder richtig zu verkaufen, heben oft den Preisnachlass auf.
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Wir beobachten einen Anstieg der Kaufverzichte nach der Entdeckung des tatsächlichen Budgets für die Normen. Außendämmung, Austausch des Heizsystems, Belüftung: Diese Posten summieren sich regelmäßig auf Beträge, die die ursprünglichen Schätzungen der Käufer übersteigen.
Für einen Käufer ist die operative Regel einfach: den nach den Arbeiten projizierten DPE vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags verlangen. Für einen Mieter schützt die Überprüfung der energetischen Klassifizierung der gewünschten Wohnung vor einem Vermieter, der den Mietvertrag mittelfristig nicht mehr verlängern kann. Die auf direct-habitat.fr verfügbaren Anzeigen ermöglichen es, Immobilien nach ihrer energetischen Leistung zu filtern, was Zeitverschwendung bei Wohnungen vermeidet, die aus dem Mietmarkt ausscheiden werden.
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Kreditbedingungen für Immobilien: was die HCSF-Regeln in der Praxis ändern
Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) hat seine Empfehlungen für Immobilienkredite seit 2024 gelockert und klargestellt, nach dem brutalen Bremsen von 2022-2023. Der Anteil der Ausnahmen, die den Banken gewährt werden, wurde erweitert, und Erstkäufer profitieren von einer vorrangigen Behandlung in diesen Spielräumen der Flexibilität.
Konkretes bedeutet das, dass die Kreditfähigkeit eines Erstkäufers im Vergleich zu 2023 gestiegen ist, selbst bei gleichen Einkünften. Der maximale Aufwandssatz bleibt geregelt, aber die Banken haben mehr Spielraum, um Anträge zu akzeptieren, die vor zwei Jahren abgelehnt worden wären.
Abwägung zwischen Kauf oder Miete je nach tatsächlichem Aufwandssatz
Die Berechnung des Aufwandssatzes beschränkt sich nicht auf die Kreditrate geteilt durch das Einkommen. Wir empfehlen, systematisch die voraussichtlichen Gemeinschaftskosten, die Grundsteuer und eine Rücklage für Arbeiten einzubeziehen. Der jüngste Anstieg der Gemeinschaftskosten, bedingt durch die Energiekosten und die Renovierungspflichten der Gemeinschaftsbereiche, verändert die Gleichung erheblich.
Ein Haushalt, dessen Bankaufwandssatz die regulatorische Grenze erreicht, befindet sich in Wirklichkeit über der Komfortgrenze, sobald diese Kosten einbezogen sind. In diesem Fall ist es rationaler, Mieter zu bleiben, um das Eigenkapital zu konsolidieren, als unter finanziellen Druck zu kaufen.
Montage des Immobilienprojekts: die Kontrollpunkte, die die Leitfäden ignorieren
Die meisten Artikel zu diesem Thema konzentrieren sich auf die Finanzierung und den Standort. Drei technische Überprüfungen verdienen besondere Aufmerksamkeit vor jeder Verpflichtung.
- Das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung: Es offenbart die beschlossenen Arbeiten, die bevorstehenden Mittelabrufe und mögliche Streitigkeiten. Ein Käufer, der ohne es gelesen zu haben unterschreibt, erbt Schulden, die er nicht vorhergesehen hat.
- Die Konformität der angegebenen Flächen: Die Wohnfläche im Sinne des Boutin-Gesetzes und die Carrez-Fläche messen nicht dasselbe. Eine Abweichung von einigen Quadratmetern kann mehrere tausend Euro auf den tatsächlichen Quadratmeterpreis ausmachen.
- Die PLU-Zonierung und die städtebaulichen Belastungen: Ein heute bebaubares Grundstück kann morgen umklassifiziert werden. Die Überprüfung des lokalen Bebauungsplans im Rathaus dauert einen halben Tag, schützt aber vor einem Wertverlust beim Wiederverkauf.
Diese drei Punkte sind keine übermäßige Vorsicht. Sie sind wiederkehrende Quellen von Streitigkeiten nach dem Erwerb, die wir regelmäßig feststellen.
Mietprojekt: Nettorendite und regulatorische Anforderungen
Kaufen, um zu vermieten, bleibt sinnvoll, vorausgesetzt, man denkt in netto nach Steuern und Kosten, nicht in brutto. Der Unterschied zwischen beiden kann mehrere Prozentpunkte betragen, je nach gewähltem Steuermodell (Mikro-Immobilien, real, LMNP) und dem Niveau der Gemeinschaftskosten.
Vermietungsmanagement und Leerstand: die unsichtbaren Kosten
Der Leerstand (Zeitraum ohne Mieter zwischen zwei Mietverträgen) schmälern die Rentabilität überproportional bei kleinen Flächen. Ein Monat Leerstand in einem Studio entspricht mehr als acht Prozent Verlust der jährlichen Einnahmen. Wir empfehlen, mindestens einen Monat Miete pro Jahr im Finanzierungsplan einzuplanen.
Die Vermietungsverwaltung, die an einen Fachmann delegiert wird, kostet in der Regel zwischen sechs und zehn Prozent der erhaltenen Mieten. Dieser Posten sollte bereits bei der ursprünglichen Berechnung berücksichtigt werden, nicht erst nach der Unterzeichnung.
Die Wahl zwischen Kaufen und Mieten beschränkt sich nicht auf eine Berechnung der Rate im Vergleich zu einer Miete. Die energetische Leistung der Immobilie, die tatsächlichen Haltekosten und die aktuellen Kreditbedingungen bilden ein Triptychon, das die Rentabilität eines Projekts bestimmt. Die Vernachlässigung eines dieser drei Parameter setzt einem finanziellen Risiko aus, das durch den bloßen Anstieg der Preise nicht immer ausgeglichen wird.